不能忽视的房贷新政

　　2007年中央经济工作会议提出，“要实行稳健的财政政策和从紧的货币政策，进一步发挥货币政策在宏观调控中的作用”。这是中国货币政策十年来首次明确由“稳健”转为“从紧”。接着，1月初，央行2008年度工作会议召开，强调总量上将更严格控制信贷。自2007年以来，央行连续十一次上调存款准备金率，达到历史性高位，已经使得各商业银行感到资金面紧缩的压力。而随着美国次级债危机持续恶化，迫使国内银行放贷时会更重视资产泡沫风险的控制，对个人房贷会更加谨慎。

　　继2007年9月27日出台的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（“9.27”房贷新政）里明确指出，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。

　　起初，一些人针对各家银行“第二套房”确定的不规范，以求规避政策。随后央行便对之做出了明确的规范：以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数；已利用贷款购买首套自住房的家庭，人均住房面积低于当地平均水平，在商业银行再次申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行；凡是在银行已有住房按揭贷款记录（无论是否还清）、又不符合上述条件的借款人，一律按第二套房贷执行；已利用住房公积金贷款购房的家庭，又向商业银行申请住房贷款的，按第二套住房贷款政策执行；坚决取消转按揭、加按揭贷款，不得发放无指定用途、无真实交易的转按揭住房贷款。

　　新政之下 曾经的置业规划要转变了

　　房地产金融调控和信贷紧缩政策的出台，不仅仅导致购房人贷款难度加大，而且，伴随第二次购房贷款资金成本和首付门槛的提高，将更加深刻地影响、改变原有的许多房产置业理财观念。

　　误区一、资金稍微宽裕就提前还贷，“无债一身轻”

　　随着贷款利率的不断增加，很多贷款购房人仅仅从经济负担的角度来看待贷款利息，把支付贷款利息看作是为银行打工。于是，很多背负房贷者手头资金稍有盈余，马上想到要提前还贷，减少利息负担，以尽短的时间还清所有债务。当然，这在以往信贷环境宽松且个人较容易获得贷款、其他投资渠道有限且收益率较低的情形下，也无不妥。反正没有太好的投资收益机会，还了银行贷款，节省了利息支出，要用钱时再贷嘛！

　　2007年，许多银行推出的“转、加按揭”、“净值贷”、“循环贷”等新业务的确方便了借贷者，而且，银行对于贷款购买多套住房也并未严格实行差别利率。然而，2008年，随着房贷新政的严格贯彻和从紧货币政策的落实到基层银行，转按揭和加按揭业务被叫停，信贷形势与往年相比有了根本性变化，人们会逐渐感觉到从银行贷款将不再向往年那样轻而易举，很多情况下难以获得优惠的贷款利率。

　　建议

　　NO1 结合家庭今后的置业规划决定是否归还原有房贷。

　　对于许多家庭而言，出于改善居住环境，提高生活品质的考虑，不可避免有第二次甚至第三次贷款购房的需求。从紧的货币政策环境和房地产金融调控举措使得原有的优惠利率房贷不再适用于所有人，在很大程度上具备了市场稀缺性特征。对于第一套房贷款尚仍未还清的购房者，目前大多执行最优惠的中长期房贷利率6.6555％，而今后如再办理购房贷款时利率则高达8.613％，比前者高出近30％。当下，如以闲置资金盲目归还原有房贷，节省的是相对较低的优惠利率，而再购房时融资成本则要高出近三成，付出更多。以金额50万元、20年期的贷款为例，月供就相差601元，非常不划算。显然，对于今后还有购房需求的家庭，不应急于归还原有房贷，如短期内尚未有贷款购房打算，可考虑用闲置资金买一些稳健型的理财产品，其预期收益甚至可以覆盖优惠利率房贷的支出。这样，在保值的前提下，对闲置资金“封存”，再购房付款时手头会更宽裕，可以少量申请甚至不贷款，以减轻再购房融资的高利率负担。

　　NO2 根据自身投资风险偏好，结合家庭的投资理财等其他规划目标，决定是否继续占用银行优惠利率贷款。

　　当前，资本市场火爆，股票、基金、投连险乃至黄金投资都有很大机会获得远高于6.6555％的超额收益。对于理财风格相对激进者，如有宽裕资金，可以不必着急用于归还资金成本较低的房贷，继续占用，将能最大限度利用银行贷款的杠杆作用，为自己创造收益。

　　此外，医疗和子女教育备用、实业投资等很多方面都有可能用到钱，将暂时闲置的资金很快提前归还原有房贷，日后急需用钱时往往捉襟见肘。在偏紧的信贷政策背景下，可能很难再贷出款来，即便勉强贷下来，代价（利息）也将高得多。

　　误区二、“以小换大”、“梯级置业”

　　对于参加工作不久，经济实力不足的购房者，先付些首付，买套小房子，慢慢还月供，等收入大幅提高后再换购一套大房子，分多次、以梯级形式实现自己的置业目标――这原本是备受年轻人推崇的一种置业理财方式，其理念本无可厚非。然而，房贷新政的出台，使得再次贷款购房者，即便首套住房贷款全部还清，也将承受高于首套房贷近三成的利率水准，这不得不让许多原本打算通过换购升级的购房者望而却步。虽然在新政补充通知里对自住型、升级换购住房贷款有所通融，提到当购房者家庭人均居住面积低于当地人均住房面积时，再次购房贷款时仍可享受优惠利率，但此规定的可操作性还有待观察和检验。面对房贷新政所推行的差别化利率和高首付门槛，“以小换大”、“梯级置业”的置业理念无疑将面临严重挑战。

　　建议：

　　NO1 初参加工作短期内不购房，随父母住或暂时租房，努力攒钱挣钱，尽快积累首付，一步到位，多贷款直接购买大房子。

　　NO2 单身时贷款购买一套小户型，准备结婚前，以“他”或“她”的名义再贷款买套大房子，然后再结婚。

　　NO3 首套小户型以父母名义购买，尽量不贷款或少贷款，等时机成熟时再以自己名义多贷款、买大户型。

　　NO4 婚前购买的小户型住房面积为当地人均住房面积的两倍以下（当然，如考虑到婚后生孩子的因素，可以放宽至三倍以下），则结婚乃至生子后，因家庭实际人均居住面积低于当地人均住房面积，从而在第二次贷款购房时仍能享受优惠利率政策。当然，这需要经常关注当地人均住房面积这个动态指标，也需要事先与房屋管理部门和贷款银行充分沟通。

　　NO5 如果已办理过购房贷款确有以小换大的再次置业需求，第二次贷款购房时只有先暂时承受上浮利率，通过减少贷款额度或缩短贷款占用时间来节约总借贷成本。

　　误区三、 “以房养房”、“以租抵贷”

　　除了自住或婚姻需要购房，很多人是基于获取回报目的进行房产投资置业。房产投资盈利模式无外乎两点：其一、依靠房屋产生的净现金流――即净租金收益；其二、依靠房屋转让交易――即低买高卖房产获取价差净收益。几年前，低房价和低利率的市场环境，使得“以房养房”、“以租抵贷”置业理念颇为盛行，房产租金净收益往往在抵消月供支出还有盈余，出租房产收益率甚至高达两位数以上。然而，随着房价的逐年大幅度攀升，如今，京、沪、穗等大城市房屋租售比严重背离，许多地段的房产出租收益率甚至不及存款利率，单纯指望出租获取收益已不太现实。房产投资的盈利预期已集中在买卖价差空间上。

　　建议：

　　贷款利率的提高，无疑增加了房产出租投资的收益期望值，尤其是第二套房中长期贷款要承受最少8.613％的利率，以目前的楼市现状，一般住宅项目很难有这么高的租金收益水平。如果拟购房产未来预计涨价空间不大的话，则需认真思量此笔投资是否值得。换言之，如没有太好的买卖盈利预期或非常迫切的自住需求，则应尽量避免盲目贷款购房，不仅在于房产租金净收益难以抵补此笔投资的机会成本（等量资金存放在银行，定期存款利息高于租金净收益）；而且，根据房贷新政，多一次贷款购房，今后再贷款购房时将承受更高的代价，即不得不接受更高的利率，支付更高比例的首付款。