找人代签 合同无效

　　来自绥中县的张女士告诉记者，她儿子已经年满16岁了，是高中二年级的在读学生，她在某楼盘选中了一套房子，因为自己没时间在沈阳与家乡之间来回跑，委托亲弟弟张先生与开发商签订了《商品房买卖合同》，就等着将来办房证之后，再给孩子在沈阳“买房落户”了。可是，过了不多久，开发商工作人员说，已经签订的购房合同无效，必须重新签订合同，弄得她一头雾水，不知个中原由。

　　辽宁华建律师事务所孙宝华律师解释说，根据《民法通则》规定：不满10周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。10周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人。16周岁以上不满18周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。所以，以未成年人的名义所进行的民事活动，要么必须取得其监护人的同意，要么直接由其监护人代理。对于购房这种标的巨大的合同，只能由其监护人代理进行交易。

　　沈阳市房地产交易权属登记中心一工作人员说，以未成年人名义购房签订时，必须由其法定代理人（即法定监护人，一般是父母）签字，或者事先由其法定代理人到公证处办理委托购房公证，否则，其他人员代签合同无法备案，日后也就没法办房产证。由其法定代理人签字时，应提供户口簿等能证明当事人关系的证明，而且购房合同备案后，不得撤消。

　　买房容易卖房难

　　据介绍，房子一旦登记到未成年人名下，在孩子未成年以前，其父母也不能随意处置房屋。因为处置房产就会涉及到未成年人权益保护问题。《未成年人保护法》第十二条规定：父母或者其他监护人不履行监护职责或者侵害被监护的未成年人的合法权益的，应当依法承担责任。第四十七条规定：侵害未成年人的合法权益，对其造成财产损失或者其他损失、损害的，应当依法赔偿或者承担其他民事责任。为了保护未成年人的合法权益，房屋不能随意转让、交易，必须是有利于未成年人的利益。比如，未成年人出现重大疾病需要钱来治疗，孩子要出国留学但钱不够等。父母出售房地产所得款项将全部用于抚养未成年人。否则，日后孩子一旦提出异议，认为父母侵犯了其合法权益，父母还要承担赔偿责任。即便是为了未成年人的利益而出售或抵押房地产，房产部门一般要求当事人提供合法的证据（如对有关事项进行公证），否则，房产无法转让。如果父母因一些原因想把未成年人名下的房产过到自己的名下，房产部门将拒绝办理。

　　小孩作房主贷款难

　　据相关人士介绍，以未成年人名义购房，一般要交全额房款，申请贷款比较难，手续也比较复杂。如果银行同意贷款，在向银行申请贷款时，父亲或母亲和他们的孩子都要在《商品房买卖合同》上签名，然后由父亲或母亲作为贷款申请人向银行提出借款申请。同时，还需要办理两份公证：监护权公证和不可撤销的承诺书公证，主要是为了证明父母买房给孩子完全是自愿行为，以及父母向银行做按揭还钱的保证。

　　专业人士特别提醒：以未成年人名义购房办证需慎重并切记要符合相关法规，以免日后引起不必要的纠纷或麻烦。